空き家を更地にして売る？古家付きのまま売る？——固定資産税の住宅用地特例との兼ね合い

更地にすると固定資産税が上がる理由

空き家が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。この特例は建物があることが条件のため、解体して更地にすると特例が外れ、翌年以降の固定資産税が数倍に跳ね上がります。売却までに時間がかかりそうな場合、解体のタイミング次第では、売れるまでの間に高い固定資産税を負担し続けることになる点に注意が必要です。

それでも更地にした方が売れやすいケース

税負担が増えるとはいえ、老朽化が激しい空き家や再建築不可に近い状態の建物は、更地にした方が買い手が付きやすい傾向があります。古家付きのままだと、購入希望者が解体費用を見積もりに入れて指値交渉をしてくることが多く、結果的に古家付きのまま高く売れなかったというケースも珍しくありません。特に土地の需要が高いエリアでは、更地にして早期に売却し、固定資産税の増額分よりも早く現金化できるメリットの方が大きくなることがあります。

古家付きのまま売る方が有利なケース

一方、建物の状態がそれほど悪くない、あるいはリフォームして住みたいという需要が見込めるエリアでは、古家付きのまま売却した方が有利です。買い手が住宅ローンを利用しやすくなる（更地の場合は土地のみのローンになり条件が厳しくなることがある）というメリットもあります。売却活動を始めてから数ヶ月様子を見て、反響が乏しければ解体を検討するという段階的な進め方も選択肢の一つです。

判断のポイントは「売却までの見込み期間」

更地にするかどうかを判断する際は、不動産会社に査定を依頼し、更地・古家付きそれぞれの想定売却価格と、売却までにかかりそうな期間を確認しましょう。売却が長引くほど固定資産税の負担が重くなるため、地域の売却相場や成約スピードの実績を持つ不動産会社に相談し、解体費用と税負担増加分を含めたシミュレーションをしてから決めることが失敗を避けるコツです。