空き家を『民泊』として活用するには？——始め方・必要な許可・収益性を解説

空き家を民泊として活用するという選択肢

使わなくなった空き家を、宿泊施設として旅行者に貸し出す「民泊」として活用する方法があります。売却や賃貸に踏み切れない場合でも、立地や状態によっては民泊として収益を得られる可能性があります。特に観光地や都市部の空き家は、宿泊需要を取り込めれば維持費を賄いながら建物を活用できます。

ただし、民泊は誰でも自由に始められるわけではなく、法律にもとづく届出や許可が必要です。ルールを守らずに営業すると違法となるため、始める前に制度と手続きを正しく理解しておくことが欠かせません。

民泊を始めるために必要な手続き

空き家を民泊として使うには、いくつかの制度のいずれかにもとづいて営業する必要があります。代表的なのが、住宅宿泊事業法にもとづく届出を行う方法です。この方法では、自治体への届出を行い、必要な基準を満たすことで営業できます。手続きは比較的取り組みやすい一方、年間で営業できる宿泊日数に上限が設けられている点が特徴です。

より本格的に、日数の制限なく営業したい場合は、旅館業法にもとづく許可を取得する方法があります。こちらは設備や構造の基準が厳しくなりますが、通年での営業が可能です。どの制度を使うかは、営業したい規模や建物の状態によって選びます。まずは自治体の担当窓口に相談するのが確実です。

営業できる日数や地域のルール

住宅宿泊事業法にもとづく民泊では、営業日数に年間の上限があります。加えて、自治体によっては条例で、営業できる区域や期間、曜日をさらに制限している場合があります。住宅地では周辺環境への配慮から、独自の上乗せ規制が設けられていることが少なくありません。

そのため、同じ制度でも地域によって実際に営業できる日数や条件が変わります。空き家がある地域で、どのような上乗せルールがあるかを事前に確認することが重要です。ルールを見落とすと、想定していた稼働ができず収益計画が崩れることになりかねません。

民泊の収益性とかかる費用

民泊の収益は、宿泊料金と稼働率で決まります。観光需要のある立地なら高い稼働が見込めますが、需要の少ない地域では思うように予約が入らないこともあります。収益を見積もる際は、立地の宿泊需要を冷静に判断することが大切です。

一方で、費用面も見落とせません。始めるにあたっては、宿泊者を受け入れるための設備の整備や、消防用設備の設置などに初期費用がかかります。運営中も、清掃や備品の補充、予約サイトの手数料、光熱費などのランニングコストが発生します。宿泊日数に上限がある制度を使う場合は、限られた稼働日で費用を回収できるかを慎重に計算しましょう。

民泊を検討する際の注意点

空き家を民泊にする前に確認したいのが、建物が宿泊施設としての基準を満たせるかです。古い空き家では、消防設備や衛生面で改修が必要になり、その費用が収益を圧迫することがあります。改修費を含めて採算が合うかを見極めることが重要です。

また、近隣住民への配慮も欠かせません。見知らぬ宿泊者の出入りは、騒音やゴミなどのトラブルにつながることがあり、地域との関係が悪化すれば営業の継続が難しくなります。運営を代行してくれる管理会社に委託する方法もあるため、自分でどこまで対応できるかを踏まえて検討しましょう。民泊が難しい場合は、売却や通常の賃貸など他の活用法と比較して、最も自分に合った方法を選ぶことが大切です。